Blog ZDL

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Minha mãe tinha um Monza 2.0, azul-marinho. Ela amava. Gostava tanto que ficou com o carro por três anos. Depois, trocou… por outro Monza 2.0, azul-marinho. 

Daí se passaram mais alguns anos e ela comprou um Vectra, que era melhor, basicamente uma evolução frente ao carro anterior.

Nada contra o Monza. Ao contrário. Ele foi muito legal por um tempo. Cumpriu seu papel. Guardo ótimas lembranças. Mas passou. 

Foi bom por alguns anos, revolucionou o mercado — até que deixou de ser. Era descolado ter um Monza quando ele chegou ao Brasil. Mas seria ridículo ter um Monza ainda hoje. E tudo bem. O Monza continua com sua marca na história do mercado automobilístico brasileiro.

As coisas são assim mesmo. Elas chegam, promovem uma novidade; às vezes, uma disrupção, até uma revolução. Então, elas mesmas passam, são superadas por outras. Com o perdão do neologismo, o disruptor hoje é o disruptado amanhã.

Vivemos na geração tecnológica mais rápida de nossa história.

Tudo se torna obsoleto rapidamente e uma nova ferramenta nos faz esquecer rapidamente daquilo que nos foi imprescindível outrora. O Excel já foi a mãe de muitas empresas. Atualmente os sistemas automatizados fazem aquelas células parecerem um…monza! 

Até mesmo nos relacionamentos pode ser assim. Depois de vários anos, a coisa, se terminar, não quer dizer que “não deu certo”. Foi ótimo. Deu certo por duas décadas. E depois não deu mais. Maravilha. Seguimos em frente, com orgulho do vivido no passado. 

Disrupção se tornou não só a palavra da moda, usual em nossos dias, como também o destaque de quem conseguiu sair na frente. Quem consegue romper com os métodos ultrapassados se torna desejado. 

O mesmo ocorre com os nossos condomínios. Vivemos na chamada geração 3.0 da gestão condominial. 

Em conversas com síndicos e administradores aliados ao que temos de vanguarda,  venho percebendo a importância de os condomínios serem geridos como verdadeiras empresas. Os mais antenados não são mais escolhidos pelos edifícios, mas sim são eles que escolhem quais condomínios querem administrar ou gerir. 

A procura pela chama consultoria jurídica especializada cresce a cada dia. E não só a jurídica, mas a contábil e até mesmo a sindicatura profissional. 

Não acho que a ZDL estará sozinha neste processo. Não há só o nosso escritório com essa bandeira, mas confesso muitos acabaram se acostumando com a informalidade e ineficiência da gestão condominial da gestão 2.0. 

Essa movimentação que estamos vivenciando no mercado condominial, na verdade, demonstra algo muito maior e importante para os condomínios: a incapacidade da gestão 2.0 concorrer com o modelo 3.0. 

Por que a ZDL está à frente deste movimento?  Antes da resposta, deixe voltar algumas casas: 

O ano era 1964. Entra em vigor, enfim a Lei que dá o devido tratamento e importância à regulamentação dos edifícios. Lei n.º 4.591/1964. Ali determina-se sobre as unidades autônomas, convenções de condomínio, despesas, utilização das edificações e incorporações imobiliárias. Antes o que tínhamos eram apenas decretos esparsos regulamentando parcialmente o tema. 

Apesar de remontarem da Roma antiga, podemos dizer que somente a partir de 1964 conseguimos chegar ao que de fato, denominou-se condomínio. São da década de 1960 as primeiras administradoras de condomínios, que pavimentaram o caminho que traçamos hoje. 

Os síndicos (em sua totalidade) eram moradores e pouco sabiam de gestão condominial. Bastava deixar na mão da Administradora e assinar os papéis. Funcionou bem durante um bom tempo, mas o modelo deixou claro a incapacidade de gestão por parte das administradoras que precisavam de um verdadeiro líder, responsável pela tomada de decisões. É a chamada era 1.0 dos condomínios. 

Muitos anos depois, veio o Código Civil de 2002, dedicando um capítulo inteiro aos condôminos. Aqui os síndicos passaram a ter responsabilidade civil, administrativa e criminal pelos atos que cometiam na gestão dos condomínios. 

Com tamanha importância, não demorou para se institucionalizar a profissão de síndico.

Ainda carece de regulamentação nos dias de hoje, mas não demorou para a alteração de diversos planos diretores das grandes cidades permitirem o que chamamos de condomínios clube. Com grandes empreendimentos se fez necessário a nomeação de um gestor, tal como um fundo de investimentos, ou uma empresa, para efetivamente gerir a equipe. 

Escorado num modelo arcaico de informalidade e indicações, os vícios pertinentes ao amadorismo permaneceram. Bastava “tocar em frente” e receber os honorários ao fim do mês. 

Com essas indicações, os síndicos se viam reféns, não conseguindo buscar o que de melhor existia no mercado. Trocar de administradora ou buscar um jurídico próprio e qualificado para as cobranças se tornou suicídio profissional – muitos ainda estão presos com seus departamentos administrativos e de cobrança. 

Aqui um enorme conflito de interesses se abre à nossa porta: Quanto maior for a inadimplência, melhor para quem cobra, já que o mercado atribuiu às cobranças condominiais, um percentual de êxito na remuneração. Assim, vemos claramente o conflito entre o que é melhor para o condomínio (dever legal do síndico) e os interesses de quem o colocou lá. 

Verdade seja dita:

Algumas empresas de sindicatura também montaram seus “staffs” de cobrança e porque não de administração de condomínios, em uma mescla de “síndico-adminitrador-advogado faz tudo”. 

Como Advogado condominial reflito sobre os perigos de tamanho poder na mão de uma só pessoa, resumindo-se numa síndrome de totalitarismo prejudicial ao condomínio. 

O Tripé Adminitradora/Síndico/Advogado para funcionar com qualidade precisa ser isento e independente até mesmo como um modelo de gestão competente e sustentável.

Tal qual a alternância de poder só faz bem ao governo, a relação entre essas 3 pontas precisa existir. Particularmente nunca vi com bons olhos esse modelo, e tendo a acreditar que o conflito de interesses manifesto nele está com os dias contados.

A quantidade de “donos” de condomínios que vimos nos últimos anos apenas reflete o quanto ainda precisamos profissionalizar os condomínios se quisermos sermos levados à sério pelo mercado. Aqui estamos na era 2.0! Foi bom, teve sua importância, mas simplesmente não serve mais. 

O que faltou?

Embora seja uma evolução enorme frente ao modelo 1.0, um marco na história dos condomínios do país, o modelo 2.0 deixou muitos problemas por resolver. Vejo 2 principais:

– O conflito de interesses:

Como a forma que muitos síndicos possuíam para ter destaque era pela própria indicação das administradoras, os mesmos ficavam reféns delas, em todos os sentidos, não podendo buscar no mercado serviços terceirizados de qualidade técnica e eficiência comprovada.

Além disso, colocar a gestão da inadimplência em quem lucra com a procrastinação da cobrança é colocar a raposa pra tomar conta do galinheiro. O conflito persiste ainda no modelo do síndico/advogado/administrador que faz tudo. Esclarecimento importante: o problema não é do administrador.

Ele tem bocas a alimentar, boletos pra pagar. Todos nós estaríamos sob o mesmo dilema. A fragilidade do modelo está na estrutura de incentivos. Menos personalismo, mais instituições — como carecemos disso…

 – Falta de conhecimento técnico:

Se você vai a um médico, será atendido por um especialista em medicina. Um nutricionista, a mesma coisa. Se você fosse se consultar com o administrador do hospital, possivelmente o número e a frequência das drogas prescritas seriam outros.

Um funcionário administrativo está treinado para operacionalizar; ele não é um técnico, um especialista, um estudioso do mercado. Não é melhor, nem pior. É apenas uma outra atividade.

Vá a uma loja de shopping e pergunte ao vendedor se a camisa que você acaba de provar ficou boa. Pergunte ao faz tudo, se ele pode fazer mais esse serviço.

O que você acha que ele vai responder?

Se você é atendido por alguém que não é um técnico, estará em desvantagem técnica. É uma construção lógica. 

Aí entra o modelo 3.0, que supera o anterior e resolve as questões acima, sendo uma evolução natural das coisas. Você agrega conhecimento técnico-jurídico e especializado ao condomínio. E ainda ganha a independência e isenção na tomada de decisões com respaldo qualitativo ao síndico e consequentemente o condomínio.  

Assim, ele passa a ser orientado por um técnico (não por um faz tudo). Além disso, como se trata de um modelo muito mais escalável do que os fomentados pelo modelo 2.0 com diversas réguas de cobrança diferentes, o síndico pode estabelecer com seu jurídico de confiança um padrão de gestão para todos os seus condomínios,   o que se materializa por eficiência de gestão e custos menores por não haver a perda do aprendizado. 

Por fim:

Como a gestão jurídica é feita de maneira independente, mitiga-se também o conflito de interesses. Não importa se o condomínio é Administrado por A ou B. A função principal da Administradora está preservada, sem prejudicar o relacionamento, a gestão e o caixa do condomínio. 

No modelo 3.0 não há mais lugar para o amadorismo, na mais ampla concepção que esta palavra pressupõe. A percepção de um jurídico próprio dá voz ao que chamamos informalmente de “Advogado do Condomínio”. Presente em Assembleias e, ao lado das Administradoras formam juntamente com o Síndico um tripé de gestão altamente eficaz. A ponderação entre os 3 faz permanecer o critério da razoabilidade, tão necessário na gestão de conflitos humanos que se tornaram os condomínios atuais. 

A mediação de conflitos existe até mesmo entre o síndico e os membros do corpo diretivo. Somos todos olhando para um único objetivo: a preservação e porque não multiplicação do bem comum. Um condomínio bem gerido gera desejo. E desejo nos moldes atuais se traduz em valorização imobiliária. 

 O modelo de gestão de condomínios que perseguimos aqui na ZDL é justamente o 3.0.

Sem conflito de interesses, com cada área especializada tomando frente naquilo que pode oferecer de melhor. Em nosso caso, a consultoria jurídica consultiva condominial juntamente com a elaboração de pareceres e determinações disciplinares parece ser o modelo ideal para quem busca eficiência de gestão e independência nas suas decisões.

A gestão de inadimplência é feita por um técnico especializado, com sistema automatizado, sem perder o principal elemento: a humanização das cobranças, o diálogo aberto com os inadimplentes e a recuperação de caixa – tema fundamental para a gestão profissional. 

A verdade é que a era iniciada em 2002 já terminou também para os condomínios.

Espero que você tenha percebido.

Estou vendendo aquele Monza 2.0, azul-marinho, única dona, toca-fitas bacana, conservadão. Tem interesse?

Clodoaldo de Lima é Advogado Condominial e sócio da Zabalegui & de Lima – Advogados.

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