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Oi, Aqui é Clodoaldo, sócio da ZDL ADVOGADOS.

Me apresento, pois, nos últimos meses ampliamos nossa base de leitores de 3 para 7 leitores! Diante do vertiginoso crescimento algumas pessoas não sabem direito quem sou.

Advogo para condomínios, síndicos e administradores em geral há longos 14 anos.

Represento a ZDL ADVOGADOS; um escritório inteiramente voltado para condomínios.

Ao meu lado estão profissionais que assim como eu, vivem, respiram, dormem e comem condomínios.

Pego este espaço hoje para falar de um assunto que ninguém gosta de tocar.

O momento ruim para as contas dos condomínios. Aliás, já existiu algum bom momento financeiro neste país que sempre está afundado em alguma crise financeira?

Mas como meu assunto aqui é condomínio e não política partidária, me preocupa a forma como muitos síndicos tratam a inadimplência em seus condomínios.

Muitos são os temas relacionados à inadimplência, um deles, e talvez o mais grave, é o conflito de interesse.

Talvez você esteja familiarizado com o conflito mais conhecido.

Experimente chamar um pintor para fazer uma visita à sua casa ou ao seu apartamento e faça a seguinte pergunta:

“Minhas paredes estão precisando de uma pintura nova?” 

Acredito que se fizéssemos isso com 10 pintores diferentes, os 10 diriam que “é bom passar uma tinta agora”…

• Olha, tem microfissuras no revestimento…
• Veja, está queimada do sol…
• Aqui dá pra ver que tem muita sujeira na parede…

Não importa se você tenha mandado pintar há poucos meses.

O pintor quer pegar o serviço. Ele vive disso. É completamente contra intuitivo que ele diga que sua residência está impecável. 

A opinião dele sobre a necessidade de uma pintura tem o chamado conflito de interesse. 

Pergunte à pessoa que corta o seu cabelo se você está precisando de um corte.

Pergunte a um dermatologista especializado em estética se seu rosto carece de um procedimento para ficar mais jovem.

Não tem jeito. Raramente a resposta vai se opor ao interesse comercial. 

No mercado condominial é a mesma coisa.

Escritórios de Advocacia especializados em condomínios e administradoras de condomínios travam uma batalha diária para saber quem tratará a inadimplência dos condomínios em carteira.

Não adianta taparmos o sol com a peneira, a realidade é essa.

A Administradora é essencial à gestão do condomínio e cabe a ela emitir boletos de cobrança e gerir a inadimplência. O grande ponto aqui toca na cobrança.

A Administradora cobra honorários sobre os valores atrasados e quanto maior o saldo financeiro aberto, maior serão os seus ganhos. Como pode o administrador então ter diligência para que a cobrança se torne efetiva e não se torne um rombo nos cofres dos condomínios?

Como podem ir contra o interesse comercial da sua própria empresa.

O Administrador precisa ter um conceito ético bem elevado. Conheço muitos que possuem, mas infelizmente nem todos.

O mesmo conflito ético passa aos Advogados que são contratados para judicializarem as cobranças. Entenda uma coisa, Advogados ganham dinheiro nos juros de suas causas. Cada ação na Justiça determina a correção e reajuste dos valores em patamares bem maiores do que a média do mercado financeiro.

Sendo então o bem garantidor de suas próprias despesas: bingo! Muitas causam que poderiam ser solucionadas em tempo razoável perduram anos em nossos Tribunais.

O mesmo problema reside em casos em que o serviço A paga menos recompensa do que serviço B.

Um corretor de imóveis está apresentando duas casas para você. Ambas custam 1 milhão de reais. Elas têm a mesma metragem e localização similar.

Porém, uma delas tem problemas com o encanamento e algumas infiltrações. O corretor não sabe exatamente a gravidade e acredita ser coisas simples de resolver.

Por essa razão, o proprietário tem pressa e ofereceu 10% de comissão se a venda for feita ainda este mês. 

Já a outra casa está impecável, mas a comissão é de 3%.

O corretor de imóveis consegue ser imparcial?

E o que dizer então das dívidas de condomínios que podem ser solucionadas com comunicação direta, permanente, clara e precisa aos condôminos devedores no âmbito extrajudicial mas o gestor prefere deixar a dívida se tornar alta e embutir maior percentual de honorários quando executa as mesmas cotas em aberto?

Não cobrar uma dívida menor e permanecer silente é dar corda ao condômino para ele mesmo se enforcar.  

“Ah, Clodoaldo, eu já entendi. Você está querendo dizer que administradoras de condomínios e advogados sócios nessas empresas têm conflitos e a ZDL não tem.” 

Não. Eu estou explicando os conflitos mais comuns e aqueles que todos conhecem e comentam. De fato, a ZDL é independente e não é afetada por esses conflitos.

Mas só não é afetada porque eu luto diariamente para não ser afetado. O Conflito é iminente e constante e se a vigilância não for um valor caro para o profissional, naturalmente ele cairá nas armadilhas destes conflitos.

Para sairmos dessa armadilha dividimos a ZDL em 3 setores: São os nossos 3 “cês”:

– Consultivo

– Contencioso

– Cobrança

O pessoal da cobrança detesta que eu exponha isso, mas precisamos ser claros: a cobrança é o motor de todo escritório de advocacia condominial. É o nosso combustível e naturalmente o carro chefe e porta de entrada em nossos clientes.

Ela precisa ser feita de maneira precisa e transparente. Ao inserirmos em nosso sistema a dívida, semanalmente o condômino devedor recebe um e-mail informando o valor e a maneira de pagá-la ainda em âmbito extrajudicial. Se o e-mail não for suficiente, entra em ação nossa cobrança ativa através de mensagens telefônicas.

Cobrar seu próprio cliente requer muita atenção, cuidado e tato nas palavras e gestos.

Transcorrido esse prazo entra em campo nosso time de execução. É onde a Ação é preparada, elaborada e distribuída. Não acaba aqui. Nosso sistema segue tentando acordo a todo instante, justamente para que o condomínio receba o que é devido, sendo o valor ainda em patamares alcançáveis para o bolso do condômino.

Ainda temos muito o que aperfeiçoar para atingir a meta que temos, mas com certeza com esse procedimento eu garanto: Estoque de dívidas de condomínios nós não vamos ficar!

Clodoaldo Lima é Advogado Condominial e sócio da ZDL ADVOGADOS.