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Saiba como conseguir o reajuste do aluguel imobiliário através da Justiça.

Com a paralisação de diversas atividades diante da pandemia do Covid-19, o custo de vida subiu bastante para os brasileiros.

Nesse contexto, ficou difícil até mesmo financiar necessidades básicas, como a alimentação.

Consequentemente, a alta da inflação não se deu apenas nos produtos e serviços: o aluguel também aumentou durante o período.

A disparada nas prestações de contratos de locação e de compra e venda de imóveis resultou da alta do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), o principal indexador de tarifas sobre a correção dos aluguéis residenciais.

Naturalmente, os inquilinos têm sentido esse aumento na “inflação do aluguel” fazendo uma grande diferença no bolso.

Como resultado, muitos locatários estão enfrentando severas dificuldades para manter o contrato de locação.

De acordo com a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), o Índice Periódico de Mora e Inadimplência Locatícia (IPEMIL) alcançou a marca de 4,25% durante a pandemia.

Diante disso, proprietários e inquilinos têm procurado alternativas para manter a locação, negociando o contrato de aluguel e revisando a aplicação do Índice Geral de Preços-Mercado.

Saiba quando cabe a suspensão do IGP-M em contratos imobiliários diante da pandemia!

O que é o Índice Geral de Preços-Mercado?

IGP-M é a sigla para Índice Geral de Preços-Mercado, o principal indexador de tarifas de serviços, aplicadas sobre preços de matéria-prima, energia elétrica e aluguéis de imóveis.

Qual a diferença entre o IGP-M e o IPCA?

Em suma, o Índice Geral de Preços-Mercado mede a inflação de produtos e serviços durante todos os estágios de produção.

Já o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), índice de inflação oficial do Brasil, reflete nos preços que chegam ao consumidor final.

Qual o impacto da alta do Índice Geral de Preços-Mercado nos contratos imobiliários?

Durante a época da ditadura militar, era comum que os índices de variação de preços fossem fixados em percentuais parecidos.

Por isso, não havia tanta diferença na hora de escolher um indexador sobre os contratos imobiliários.

Entretanto, como o Índice Geral de Preços-Mercado sempre foi divulgado no último dia útil do mês, o percentual passou a ser utilizado para reajustar o aluguel, pois era possível saber o reajuste antes do fim do mês.

Desde então, o Índice Geral de Preços-Mercado vem sendo utilizado para calcular o reajuste anual de contratos imobiliários.

Geralmente, após 12 meses de vigência, multiplica-se o valor do contrato pelo IGP-M acumulado no período.

Dessa forma, com o aumento no Índice Geral de Preços-Mercado, o preço dos aluguéis também tende a subir e, infelizmente, é esse exato cenário que vem se formando durante a pandemia.

Em 2020, o índice chegou a 23,14% – sua maior alta desde 2002 – e, em 2021, a tendência de aumento se manteve. A crescente foi observada em janeiro, fevereiro, março e maio deste ano, e o IGP-M chegou a 37,04% de inflação nos últimos 12 meses.

Embora o valor do aluguel não dependa só do índice, o impacto do aumento foi grande, afinal o IGP-M não passou dos 8% em 2019.

Como foi observado acima, o padrão é que os contratos de aluguel sejam reajustados de acordo com a variação do Índice Geral de Preços-Mercado.

Contanto, com a forte influência do dólar sobre esse indexador, o sistema já não é tão consistente.

A situação atual, em que a alta do índice ocorreu em meio a um contexto de alto desemprego e retração econômica, é um perfeito exemplo de problemas que podem surgir com o uso do IGP-M para o reajuste de contratos imobiliários.

Se levarmos todo esse cenário em consideração, é natural que os inquilinos tenham dificuldade financeira.

Em vista de todos os fatores apresentados, é seguro dizer que os 37,04% de inflação não vieram acompanhados de um aumento salarial equivalente, pelo menos não para todos os locatários.

Nesse sentido, negociar o aluguel pode ser uma boa alternativa para conseguir manter o contrato de locação em vigência.

Essa prática já se tornou uma realidade, e alguns contratos até mesmo substituíram o IGP-M pelo IPCA no cálculo do reajuste.

Por isso, se o aniversário do contrato imobiliário estiver próximo, o inquilino pode entrar em contato com o proprietário ou com a imobiliária para fazer uma proposta de reajuste.

E se o proprietário se recusar a revisar o aluguel?

Embora seja possível, não há garantia de que a negociação do reajuste terá o resultado esperado pelo inquilino.

Existem situações em que o proprietário não deseja flexibilizar o valor do aluguel.

No entanto, caso o locatário se sinta lesado, ainda há uma alternativa: é possível entrar na Justiça com o pedido de revisão do contrato.

Se o índice aplicado for considerado abusivo, o inquilino pode revertê-lo por meio de uma ação judicial onde cabe inclusive pedido liminar.

Com o desemprego ganhando força durante a pandemia, o posicionamento do Poder Judiciário tem sido, via de regra, favorável ao inquilino.

O entendimento é de que o aumento no preço do aluguel é desproporcional à realidade do mercado imobiliário como um todo, causando um desequilíbrio na relação contratual em desfavor do locatário.

Como conseguir a liminar para suspensão do IGP-M em contratos imobiliários diante da pandemia?

Para ajuizar a ação com pedido de suspensão do IGP-M no reajuste do aluguel, é recomendável contar com a orientação da ZDL ADVOGADOS.

É importante reunir alguns documentos e provas do ocorrido, como por exemplo:

• -documentos pessoais (RG e CPF);
• -a escritura do imóvel;
• -o contrato de aluguel;
• -provas da dificuldade de pagamento;
• -o registro de conversas com o locatário/locador.

Várias ações estão em curso na justiça sobre o tema, mas apenas à título ilustrativo, vale trazer à informação que em certos casos os locatários têm conseguido liminar para suspender a aplicação do IGPM ou até mesmo reduzir a correção em 50% até o julgamento final da ação

A ZDL ADVOGADOS tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário e atende todo o país, agende sua consulta conte conosco na sua locação.

Clodoaldo de Lima é Sócio da ZDL ADVOGADOS.