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Trabalho com imóveis há quase 15 anos. Ao longo de todo esse tempo, uma das principais dúvidas sobre o tema toca nas manutenções dos imóveis alugados.

Trato aqui de uma dúvida prática e corriqueira que pode gerar despesas e transtornos bem altos.

Pintura, reparos, consertos na parte elétrica e hidráulica, reformas na estrutura. Manter um imóvel não é tarefa fácil.  

O que cabe ao proprietário do imóvel e o que é de responsabilidade do inquilino? 

De modo geral, as reformas estruturais ficam a cargo do proprietário, já os reparos de manutenção, são de responsabilidade do locatário.

Tratando assim parece fácil, mas a verdade é que nem sempre conseguimos definir bem de onde são as origens dos danos imobiliários. 

A questão gera muitas dúvidas e até disputas judiciais, já que existe uma infinidade de necessidades e situações que envolvem os cuidados de um bem imóvel. Aqui mesmo no escritório temos uma infindável quantia de ações e notificações no qual representamos os interesses dos envolvidos.  

O foco aqui fica por conta dos apartamentos alugados nos condomínios. 

O que diz a Lei sobre a manutenção de imóveis alugados?

No Brasil, a locação de imóveis é feita sob contrato entre locador e locatário, onde constam os direitos e deveres de cada parte. Esse documento regula a transação e deve seguir o que prevê a Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato. 

De acordo essa Lei, ao locador cabe “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”. Já ao locatário, é dever “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. 

Para que esse dispositivo seja cumprido, é necessária a realização de uma vistoria antes da locação e outra, no ato de devolução do imóvel. 

A Lei também prevê que é dever do inquilino zelar pela manutenção do imóvel enquanto nele estiver. Por isso, ele deve “realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos”.

Manutenções causadas por desgastes naturais

No entanto, mesmo não havendo dano causado pelo morador, sempre haverá a necessidade de manutenções regulares e eventuais decorrentes de desgastes naturais. Nesses casos, de quem é a obrigação? 

Algumas situações merecem uma análise individual. 

De quem é a responsabilidade pela pintura do imóvel alugado?

Depende. Se o imóvel foi entregue pelo proprietário com a pintura em dia, é dever do inquilino pintá-lo antes de entregar de volta. Do contrário, a responsabilidade é do locador. 

Quem deve reparar as paredes mofadas?

O mofo causado nas paredes por excesso de umidade é um dos danos causados pela ação do tempo em imóveis que não recebem muito sol. O dever de manter as paredes limpas é do inquilino. O proprietário somente tem responsabilidade quando o mofo é proveniente de vazamento por infiltração de cano quebrado, telha quebrada ou proveniente do vizinho.

Quem cuida da manutenção do piso?

Os danos causados por arrastar cadeiras e outros móveis, bem como manchas causadas pelo uso inadequado de produtos de limpeza, deverão ser reparados pelo inquilino, que os causou. 

Responsabilidades do proprietário de imóvel alugado

De modo geral, o locador, sozinho ou em associação com o condomínio, é responsável pelo pagamento de todos os consertos que forem fundamentais para manter o imóvel em condições de uso como:

– Troca de caixa d’água e equipamentos acessórios

– Troca de caixa de esgoto 

– Troca de tubulações internas de água (dentro das paredes) 

– Troca de registros de água quando for preciso quebrar parede 

– Troca de caixa de luz e/ou poste de sustentação do relógio 

– Instalação do relógio (quando exigido pela fornecedora de energia)

– Troca de portão externo 

– Conserto de muro externo (desgaste natural)

– Conserto de tubulação externa e interna de esgoto 

– Pintura externa do imóvel 

– Calçamento externo do imóvel 

É importante ressaltar: 

a necessidade de realizar algum desses reparos deve ser imediatamente comunicada por escrito pelo inquilino, sob pena de ser responsabilizado pelos danos causados pela falta da comunicação. Isso está previsto em lei. 

Responsabilidades do inquilino 

Via de regra, o morador é responsável pela manutenção do imóvel enquanto nele estiver,  mantendo tudo o que pode deteriorar. Por exemplo:

– Conserto ou troca de torneiras

– Conserto ou troca de cano das louças sanitárias e pias da cozinha e tanque

– Conserto ou troca da descarga e/ou do vaso sanitário, das borrachas de vedação, do registro de água com instalação externa (que não precise quebrar parede) e dos assentos que quebrar 

– Troca de disjuntores estragados e manutenção do relógio de luz e fiação 

– Conserto ou troca de tomadas de energia elétrica quando necessário

– Troca de vidros quebrados ou rachados

– Troca ou conserto de fechaduras 

– Troca de cerâmicas ou azulejos que quebrar

– Conserto ou troca do interfone do imóvel e campainha 

– Conserto da fiação elétrica quando o problema for causado por si mesmo (por exemplo: uso de equipamentos com potência superior à rede elétrica do imóvel) 

– Limpeza e desentupimento de vasos sanitários, pias, caixa de gordura e esgoto, ralos e canos

– Manutenção, conserto e troca de janelas do imóvel

Vale ressaltar:

 a substituição de peças e objetos deve ser feita, preferencialmente, por outros da mesma marca e padrão. 

Percebe como há pontos específicos na responsabilização pela manutenção dos imóveis alugados? 

A ZDL Advogados é um escritório de Advocacia Imobiliária Condominial que em caso de conflitos de responsabilidade também pode lhe ajudar. 

Clique no link e veja como. 

Clodoaldo de Lima é Sócio do escritório Zabalegui & de Lima Advogados.