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Home Office, Redução de Salário, Filhos em casa, Covid-19, parece que 2020 chegou balançando nossas principais estruturas. Com todas essas alterações em nossas vidas, o contrato de locação passou a ser muito questionado.

Antes, apenas uma formalidade como meio de moradia ou negócio, sem muita importância jurídica para boa parte da população, os contratos de locação foram retirados das gavetas e debatidos com os Advogados.

Os problemas decorrentes da pandemia de Covid-19 que estamos enfrentando, mostraram um aumento significativo de rescisões do contrato de aluguel.

Este, que é um processo antigo e muito comum no mercado imobiliário, vem causando dúvidas e preocupações meio a todos os envolvidos deste segmento. Isso porque o cenário de pandemia está nos obrigando a adaptar a forma como nos relacionamos com outras pessoas, tanto do ponto de vista pessoal quanto profissional. 

Por esse motivo, atuantes na área imobiliária que somos, corretores e administradores estão à procura de esclarecimentos de como realizar as rescisões de forma menos burocrática e mais eficaz, levando em conta as particularidades do cenário atual.

Pensando nisso, vamos abordar o que é um processo de rescisão e como a pandemia pode ter o influenciado.

O QUE É RESCISÃO DE LOCAÇÃO?

Antes de falar sobre a rescisão na pandemia, precisamos explicar o que é uma rescisão de locação e como ela é feita.

A locação de um imóvel é uma relação comercial entre proprietário e inquilino. O primeiro tem o imóvel e quer obter lucro a partir dele e o segundo tem interesse em usufruir deste imóvel pagando um valor mensal ao proprietário. Essa relação pode existir visando um imóvel ideal para um ponto comercial ou uma moradia. 

Normalmente é estabelecido uma multa para a parte que rescindir o contrato de locação antes do prazo estabelecido no contrato de locação.  

A locação sendo rescindida após o prazo estipulado em contrato não há penalidade para a parte que rescindir, afinal não houve antecipação. Apenas é pedido que a parte que deseja por um fim na relação locatícia comunique por escrito com antecedência de pelo menos 30 dias da data pretendida de desocupação.

Após o comunicado de desocupação, dentro desse prazo, é agendada a vistoria do imóvel na saída. Se o imóvel estiver na mesma condição que estava no período inicial da locação e o inquilino tiver quitado todos os débitos de sua responsabilidade relacionados à propriedade é feita a entrega das chaves e se finaliza a locação. Este é o processo natural de uma rescisão contratual.

Mas e a Multa pela chamada “quebra de contrato”?

Não podemos começar a falar da rescisão sem esclarecer uma das principais dúvidas de inquilinos, proprietários e corretores: como deve ser aplicada a multa por rescisão antecipada?

Lei 8245 de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, diz:

Art. 4° Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.  (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012).

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Vale ressaltar que a multa é aplicada quando há prazo determinado em contrato. Também é informado no início do artigo 4° que o locador, ou seja, o proprietário, não poderá reaver o imóvel alugado durante o prazo estipulado em contrato. Existem algumas exceções que dizem respeito a essa situação, e estas estão previstas na mesma lei, no artigo 9º.

E o cálculo, como é feito?

Lembremos que a multa já é prevista no contrato de locação e deve ser calculada de forma proporcional ao prazo e meses vincendos, isto é, os meses faltantes para o término do Contrato.

Segue um exemplo de como deve ser o cálculo:

Prazo de Locação: 30 meses/ Multa estipulada no contrato: R$ 3000/ Pedido de rescisão: mês 10.

Ficaria R$ 3000 (multa) dividido por 30 (prazo de Contrato) multiplicado por 10 meses (Prazo Cumprido)

3000 ÷ 30 x 10 = R$ 1000

Neste caso a multa seria R$ 1000.

Então quanto mais meses se cumpre o prazo, menor será a multa.

RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NA PANDEMIA, O QUE MUDA?

Por mais que as relações contratuais sejam impactadas pela pandemia, não houve nenhuma alteração na aplicação das normas de locação.  O que existe é a flexibilização facultativa.

Mesmo havendo o cenário de pandemia, os contratos não mudaram.

A legislação continua a mesma e as medidas que válidas antes da pandemia continuam em vigor. Muitos podem se perguntar, mas e no caso dos inquilinos que tiveram sua arrecadação financeira diretamente afetada durante a pandemia? Os locadores também podem cobrar taxas de rescisão em uma situação como essa?

Sim, podem! Se o inquilino rescindiu antes do prazo e estava estabelecido em contrato uma multa, ela pode ser aplicada.

O que pode ocorrer em alguns casos, é a flexibilização por parte do proprietário, se ele desejar, pode abrir mão da multa da rescisão de contrato antecipada ou aceitar recebê-la de forma parcelada. Bom sendo tem sido a regra geral norteadora dessas relações que ainda serão muito debatidas pelo Judiciário.

Não deixe, sob nenhuma hipótese de redigir o contrato de locação com um profissional habilitado.

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Clodoaldo Lima – Sócio Zabalegui & de Lima Advogados.