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Reajuste de aluguel: IPCA ou IGP-M, qual o melhor a ser usado?

O aluguel está internalizado na cultura brasileira. 

Mais da metade dos brasileiros mora ou trabalha em imóvel alugado. Eu mesmo sou um desses. 

Para quem está familiarizado com essa modalidade, sabe que o contrato após assinado, a cada aniversário ou renovação desde, haverá o reajuste da locação. 

A prática está garantida na Lei do Inquilinato e deve seguir algumas premissas. 

Pela praxe mais de 90% dos contratos de locação, o reajuste é calculado com base no IGP-M. Só que 2020 não foi apenas o ano da pandemia. Foi o ano de uma alta histórica do índice, acumulando mais de 23% de alta. 

Esse fato está provocando um verdadeiro terror na vida dos locatários, pois ter o seu contrato de locação reajuste em 23% no ano, é altamente prejudicial para a manutenção das economias. Assim, muitas imobiliárias começaram a nos questionar sobre a possibilidade de aplicar índice diverso – preferencialmente o IPCA- 15, uma espécie de prévia do IPCA, uma vez que em comparação este teve alta de 4,22% no mesmo período.

Mas o que são esses índices e como podem ser usados no mercado de locação de imóveis? Neste artigo, esclarecemos alguns pontos. Boa leitura.

 

O que é o IGP-M e como ele é usado no reajuste de aluguel?

Antes de tecermos sobre como é medido o reajuste de aluguel, o ideal é entender primeiro o que é o Índice Geral de Preços do Mercado, mais conhecido como IGP-M ou “inflação do aluguel”. 

Historicamente falando, ele foi criado no final de 1940 para medir o movimento dos preços de forma geral. Por isso, costuma ser mais abrangente se comparado aos outros índices de mercado.

Sabe por qual motivo isso acontece? Basicamente, porque o seu cálculo é baseado nos seguintes indicadores:

  • IPA-M (60%): Índice de Preços do Atacado – Mercado;
  • IPC-M (30%): Índice de Preços do Consumidor – Mercado;
  • INCC-M (10%): Índice Nacional de Custo da Construção – Mercado.

Além disso, pode-se dizer que, na prática, ele funciona como um indicador macroeconômico, uma vez que por meio dele é possível ter uma ideia de como está a economia brasileira e a inflação.

Mas não é só para isso que o IGP-M serve.

A função mais importante é ser um indexador de contratos (como o aluguel, seguros e tarifas públicas, por exemplo). Por isso, acaba influenciando nas suas finanças. No caso, àquela relacionada ao aluguel de imóveis comerciais e residenciais.

Aliás, ele também pode interferir nos seus investimentos. Alguns deles seguem as variações deste índice em sua rentabilidade. Além do percentual fixo de rendimento da aplicação, são somadas as mudanças do índice.

Por último, é extremamente importante dizer que o IGP-M não corresponde à inflação oficial do País. No entanto, é essencial para o mercado financeiro. 

IGP-M de dezembro de 2020

De acordo com os dados da FGV, o IGP-M teve alta de apenas 0,96% no último mês do ano, contra os 3,28% registrados em novembro. 

Com este resultado, o IGP-M acumula elevação de 23,14% nos últimos doze meses e, ou seja, em todo o ano de 2020. Portanto, nota-se que houve uma desaceleração. 

Os principais motivos foram as quedas das taxas de variação das commodities de maior expressão no Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA). São elas: soja (11,91% para -8,93%), bovinos (7,40% para -0,58%) e milho (21,85% para -2,17%). 

Sim meus amigos, se esse foi o índice escolhido no seu contrato de locação, a alta do seu churrasco de fim de semana, influencia no preço do seu contrato de locação. 

Como calcular o reajuste de aluguel usando o IGP-M?

O IGP-M, como mencionamos mais acima, é calculado e divulgado mensalmente, no fim do mês, pela FGV. De qualquer forma, ele também pode ser calculado da seguinte forma: 

Tendo como base o índice dos últimos doze meses fixado, do mês anterior, em 23,14%, para descobrir de quanto será o aluguel nos próximos meses, basta:

Trabalhemos com o valor de aluguel é de R$ 2.000,00. Sendo assim, resta multiplicar 2.000,00 x 1.2314. Portanto, o novo valor será:  R$ 2.462,80.

O que é IPCA-15?

O IPCA-15, Índice de Preços ao Consumidor Amplo-15, prévia do IPCA, começou a ser divulgado em maio de 2000. Ao contrário do IGP-M, ele é medido pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). 

Sua medição de preços é realizada em um período não calculado pelo IPCA, e mostra qual será a tendência do resultado do final do mês. Além disso, o IBGE, por divulgar um dos índices a cada 15 dias, acaba apresentando uma comparação mais precisa sobre a alta e queda dos preços.

É importante dizer que a coleta de dados realizada para a medição do IPCA e do IPCA-15 é a mesma. A única diferença entre eles, é o período que será analisado para cada um dos itens.

O IPCA compreende o período que vai do 1º e o 30º (ou 31º) dia de cada mês, e o IPCA-15 é do dia 16 do mês anterior ao dia 15 do mês vigente

O objetivo do IPCA-15 é oferecer a variação dos preços no mercado varejista. Dessa forma, é possível saber o aumento do custo de vida da população.

Como calcular o IPCA-15?

O período de coleta de preços, vai do dia 16 do mês anterior ao dia 15 do mês vigente. Essa coleta é realizada em estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, concessionárias de serviços públicos e domicílios (levantamento de aluguel e condomínio).

Ao todo, nove grupos de produtos e serviços são considerados. São eles:  alimentação e bebidas, artigos de residência, comunicação, despesas pessoais, educação, habitação, saúde e cuidados pessoais, transportes e vestuário.

Depois, eles são subdivididos em outros itens e são consideradas as variações de preços de 465 subitens.

Afinal, IPCA-15 e IGP-M, qual o melhor para o reajuste do aluguel?

Segundo a FGV, nenhum dos dois são adequados para o reajuste de aluguel. Isso porque não foram desenvolvidos para servirem como indexadores do mercado imobiliário.

O IGP é composto pelo IPA, indicador que reúne os preços do setor industrial, IPC, acompanha o consumo e, por último, o INCC, que mede os custos da construção civil.

Como mencionado mais acima, devido à desvalorização do preço das commodities, o IGP teve um aumento exorbitante. Já o IPCA, apesar de ter subido menos, ainda assim não é o melhor para influenciar o reajuste do aluguel.

O recomendado, portanto, seria termos em nossa economia um indicador que tenha maior abrangência nacional e participação de mais imobiliárias. Afinal, é preciso considerar as particularidades de cada bairro.

Infelizmente este está no campo das ideias. Não existe um índice específico para o reajuste das locações. Orientamos nossos clientes a considerar a transparência, o bom senso e a negociação própria, ou através de nosso setor imobiliário diretamente com o locador. 

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Clodoaldo de Lima é Sócio do escritório Zabalegui & de Lima Advogados.

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