Blog ZDL

Em imóveis prometidos “na planta” há tolerância quanto à metragem quadrada inferior mas e quando a metragem cúbica é desrespeitada, como verificar se isso ocorre e o que fazer ?

É amplamente sabido que um imóvel prometido “na planta”, quando entregue, pode ter uma diferença em sua metragem quadrada de até 5% (1/20) sem que haja qualquer obrigação da incorporadora em indenizar ou mesmo rescindir o contrato, salvo se o comprador provar que “em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio”, o que, convenhamos é muito difícil de acontecer.

Existe um certo inconformismo quanto a essa determinação legal, pois levando-se em conta o alto valor de mercado do metro quadrado dos novos imóveis que são em média de R$ 10.000,00, esse prejuízo do comprador pode se tornar significante. Basta imaginar que em um apartamento de 180m2, essa tolerância pode chegar a 9m2, sendo o valor econômico da tolerância de R$ 90.000,00.

Mas esse artigo não se presta a discutir metragem quadrada e sim, metragem cúbica! Sim, adicionaremos o Pé-Direito nessa equação, pois recentemente uma incorporadora foi condenada ao pagamento de indenização por danos morais por entregar um empreendimento com apartamentos com teto muito baixo, desrespeitando o mínimo previsto na legislação do município de São Vicente-SP, trata-se do processo 0020456-64.2011.8.26.0590.

No caso concreto o advogado sustentou que o artigo 21 da Lei Municipal nº 2026/85, que determina o pé direito mínimo de 2,70 m, no caso dos compartimentos de utilização prolongada: dormitórios, sala de estar, escritórios, sendo que as dimensões apuradas no apartamento variavam entre 2,55 m e 2,59 m.

Na sentença, o juiz de primeira instância observou que não seria “possível a realização de obra de correção e, portanto, trata-se de prejuízo patrimonial de difícil mensuração prática. Ainda assim, esse dano construtivo, de origem endógena, foi constatado pela perícia (fls.335/339) e deverá ser indenizado.”

Observou-se também que “para economizar com o material de construção, a ré descumpriu legislação municipal em vigor, que estabelecia o pé direito mínimo de 2,70 m para as áreas de permanência prolongada, de tal modo que ela praticou ato ilícito em detrimento do direito do consumidor autor que deveria receber unidades condominiais mais amplas(volume), mais iluminadas e mais arejadas.”

Em sede da Recurso de Apelação, o TJSP manteve a sentença, o Desembargador Relator XXX destacou que o entendimento atual de que o pé-direito “se mede este piso-piso (considerando a laje superior) e, portanto, a altura estava em conformidade com a lei municipal de São Vicente (a qual requer uma altura mínima de 2,70m para áreas de uso continuado quarto, sala, escritório).”

O voto, que foi acompanhado de forma unânime, estabeleceu que a definição de pé-direito é a “distância vertical entre o piso e o forro de um compartimento”, ou seja, desconsiderou os espaços vazios entre as lajes destinados ao contra piso e eventual forro de gesso. Em suma, entendeu que a medida do pé-direito a ser considerada é o espaço acabado.

É importante destacar que o acordão não aplicou o artigo 500, §1° do Código Civil. “Isto porque, apesar de a altura do pé-direito ter menos de 5% de diferença em relação à altura requerida, isso não adveio de um mero inadimplemento contratual, mas, na verdade, consiste no descumprimento da lei municipal 2026/85, a qual expressamente exige a altura mínima de 2,70m, tornando o apartamento irregular.”

Importante destacar que um imóvel com um pé-direito baixo torna o ambiente desconfortável, prejudica a ventilação e sua qualidade térmica, sem contar com a sensação de esmagamento que reduz seu valor de mercado. Assim, uma vez imitido na posse, o comprador deve efetuar a medição de seu pé direito observando as premissas destacadas neste artigo, ou seja, medi-lo desde o piso acabado até o forro de gesso, desconsiderando o espaço destinado ao contra piso e forro de gesso.

Juan Simon da Fonseca Zabalegui

Advogado Sócio

ZABALEGUI & DE LIMA – SOCIEDADE DE ADVOGADOS.