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Mesmo com a pandemia decretada e, ao contrário de diversas outras contas que incidem sobre os imóveis que foram prorrogadas, é certo que o boleto do condomínio chegou e deveria ter sido pago.

Eventualmente algum Condomínio pode ter afastado funcionários por conta da pandemia, diminuído custos pelo fechamento das áreas de lazer etc., e talvez essas providências possam ter causado uma pequena redução no valor do rateio condominial.

Mas o fato é que as despesas condominiais rateadas continuaram sendo cobradas mensalmente. Com ou sem pandemia. Só que muita gente teve redução de salário e entre ter o que comer e saldar os débitos do condomínio, sabemos qual despesa foi postergada.

Pensando nisso, tecemos algumas considerações que podem auxiliar nossos clientes sobre as consequências do atraso dessa importante taxa.

Como ficam as parcelas em atraso

O que ocorreu, na prática, é que muitos condôminos foram afetados em seus rendimentos (perda do emprego, redução do salário, impossibilidade de exercer suas atividades laborativas etc.) e isso impactou na renda deles e no consequente pagamento das contas mensais, entre elas a taxa condominial.

Portanto, é questão de tempo que os Condomínios passem a cobrar essas dívidas. Num primeiro momento, fazendo a cobrança de forma amigável e talvez até parcelando o débito diante do problema econômico que afetou grande parte da população.

Ressalta-se: Orientamos nossos clientes a não concessão de desconto, pois isso estimularia a inadimplência na medida em que aquele que atrasa o pagamento da taxa de condomínio, mesmo que por um motivo justo, não pode ser beneficiado em detrimento do condômino pontual. Há situações excepcionais que podem justificar o desconto, mas nesses casos recomenda-se a aprovação por meio de assembleia.

Protesto do boleto do condomínio

Não arcando com o débito, a lei permite o protesto do boleto do condomínio.

O que isso representa? O protesto de um título por falta de pagamento é uma medida comercial que tem como objetivo obrigar o devedor a arcar com o débito. A perda de crédito perante o mercado é a principal consequência desse ato.

Várias pessoas já viveram a experiência de ter um limite de empréstimo pré-aprovado na sua conta bancária e, do dia para a noite, esse limite desaparece sem uma explicação lógica.

A explicação pode vir do fato da pessoa ter ficado com o nome “sujo”, como popularmente se diz.

Consequências do protesto

Então, concluímos que em razão do não pagamento dessa dívida condominial, o condômino pode ser protestado e ver seu crédito desaparecer do mercado.

Existe muita lenda jurídica dos prazos para o protesto, mas é certo que o boleto pode ser protestado a partir do primeiro mês de atraso. Não existe número mínimo de meses ou prazo de carência algum para que o Condomínio tome essa medida. Lembremos apenas do fato de o protesto ser uma medida comercial, não sendo portanto, medida obrigatória pela lei para a cobrança.

Persistindo a dívida condominial, com ou sem protesto, a cobrança do valor em aberto – acrescido de multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios – é feita pela via judicial, com o ajuizamento de uma ação de execução.

Execução da dívida condominial

Executar para efeitos desse ensaio é tornar efetivo o cumprimento da obrigação contida no boleto condominial. Ou seja, convocar o Judiciário para que determine que se faça o pagamento sob pena de penhora de bens.

A principal característica é a de ser mais rápida do que a Ação de Cobrança, que anteriormente era a maneira mais rotineira de se cobrar o condômino inadimplente. Assim, uma vez na Justiça, o condômino-devedor é chamado ao processo para pagar a dívida em apenas 3 dias, sob pena da penhora acima relatada.

O artigo 916 do CPC permite que o débito seja pago de forma parcelada (30% de sinal e o saldo em 6 parcelas corrigidas), desde que o devedor reconheça o crédito do credor (ou seja, a dívida não poderá ser objeto de discussão).

Atualmente, a forma de penhora mais eficaz é mediante o bloqueio bancário na conta do devedor (chama-se bloqueio pelo sistema BacenJud). Esse bloqueio independe do prévio conhecimento do devedor (ele não é intimado) e se realiza com uma simples ordem dada pelo juiz de direito (o bloqueio se opera de forma eletrônica).

O bloqueio atinge o saldo bancário e eventuais aplicações financeiras vinculadas ao CPF/CNPJ do devedor.

Há algumas situações excepcionais que afastam a penhora em determinadas situações (artigo 833 do CPC).

Destaco duas: salário e valores aplicados em cadernetas de poupança (até 40 vezes o salário mínimo).

Apenas uma observação sobre o salário: os valores que existem nas contas bancárias da esmagadora maioria das pessoas é fruto de seu salário. Logo, poderão pensar alguns que esses valores depositados na conta bancária, sendo valores recebidos a título de salário, estão protegidos pela lei e seriam impenhoráveis.

Não é isso que o legislador tinha em mente quando criou a exceção e não é assim que o Judiciário aplica a lei.

O salário não pode ser penhorado no sentido de obrigar o empregador a depositar a remuneração da pessoa numa conta judicial. Mas se o salário for depositado na conta bancária do empregado (que tem uma dívida) no dia 5 e no dia 6 o saldo encontrado for bloqueado, o numerário não é considerado salário para os fins legais. É considerado dinheiro que será utilizado para pagamento da dívida.

Importante destacar o que ocorre no caso de imóveis alugados, em que foi ajustado no contrato de locação que o inquilino pagaria a taxa de condomínio.

Atenção: a relação jurídica do Condomínio não é com o inquilino, e sim com o proprietário do imóvel.

O proprietário do imóvel é quem responde judicialmente.

Assim, é importante que tenham os em mente a premissa: quem será acionado judicialmente será o proprietário do imóvel e não o inquilino. O proprietário poderá cobrar seu inquilino, de forma regressiva, mas não poderá alegar que a dívida é dele, mesmo com o contrato de locação prevendo isso.

Finalmente, vale lembrar que a dívida de condomínio autoriza a penhora da unidade condominial, mesmo que seja a moradia do devedor. Nos casos de dívida condominial, não se aplica a proteção do bem de família.

Existem muitas outras características sobre esse importante débito sob o qual detalhamos, mas acredito estar devidamente apontada as principais.

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Clodoaldo de Lima. Sócio Zabalegui & de Lima Advogados.