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Obras em apartamentos na pandemia: Os três “S” da reforma devem sempre prevalecer.

Nesses dias tão estranhos; fica a poeira se escondendo pelos cantos”; Renato Russo foi um dos ídolos da minha geração.

Talvez você não entenda a importância dele para quem nasceu na década de 80. A música tem mais de 30 anos mas uma das principais características das letras do Renato são a atemporalidade de seus escritos. Tudo parece muito atual. 

Fico imaginando como seriam suas letras diante de tantas incertezas e melancolias que vivemos nesses tempos estranhos de pandemia. Tudo parece meio paralisado. Todo mundo ficou em casa, começou a olhar uma poeira ali, outra aqui e quem pôde, cedeu às vontades e se propôs a fazer uma reforma. 

Esse foi o caso de grandes condomínios pelo país. Síndicos ficaram à flor da pele quando perceberam o entra e sai de pedreiros e prestadores de serviços nos condomínios, podendo colocar em risco a saúde dos condôminos. 

 

Algumas necessidades continuam existindo na pandemia

As obras e reformas nos apartamentos foram sem dúvida, de grandes questionamentos jurídicos aqui na ZDL Advogados. 

Mais do que nunca ficaram importantes as vedações acústicas (imagine-se em home office e a criançada do vizinho gritando), o funcionamento dos equipamentos, dos encanamentos. Afinal, nunca se ficou tanto tempo em casa, como estamos agora, e é preciso que tudo funcione perfeitamente. 

 

Pode isso, pode aquilo? Um pode ou não pode começou a tomar conta de muitos condomínios.

O que muitos síndicos e moradores não entendem, é como definimos nossos embasamentos para oferecer a melhor posição jurídica.

A base legal da possibilidade de fazer obras se encontra, entre outros, no artigo 1.228, do Código Civil, forte ao conceder ao proprietário a faculdade de usar, gozar, dispor do imóvel. Bem por isso, o artigo 1.335 I, do mesmo Código, realçou o direito do condômino ao uso, à fruição, à disposição de sua unidade.



Limites a isso? Sim, existem

Se referem ao respeito às finalidades sociais e econômicas, ao direito ambiental, às normas locais, além de proibidos os atos que além de não trazerem benefício ao dono, ainda podem prejudicar terceiros. Como se vê, pintar as paredes do apartamento dificilmente encontraria proibição.

Seguindo-se o caminho traçado pela legislação, o artigo 1.336 – II, do Código Civil, proíbe ao condômino realizar obras que comprometam a segurança da edificação. A segurança certamente advirá do respeito às normas técnicas, obtenção da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), elaboração e aprovação do plano de execução de reforma, a ser assinado pelo engenheiro ou arquiteto responsável, comunicando-se tudo ao síndico (essencial atentar à NBR 16.280:2015).

Mais adiante, está no mesmo artigo 1.336, o dever do condômino de jamais prejudicar o sossego, a salubridade ou a segurança dos demais possuidores. São os três “S” sempre lembrados, cujo respeito é absolutamente essencial na vida comunitária e, mesmo, na vida urbana (esse respeito resume o direito de vizinhança, regulado no artigo 1.277, do Código Civil). Para funcionarem, condomínios e cidades dependem de pessoas, que devem agir com urbanidade, respeito e inteligência, afinal.



O exercício do direito de reformar a unidade há de ser organizado.

Imagina o que aconteceria se vários condôminos resolvessem reformar sua casa ao mesmo tempo? Mais recentemente, devido à pandemia do novo corona vírus que provocou até legislação emergencial (PL 1.179, depois Lei 14.010/2020), o tema da organização condominial assumiu maior visibilidade, mas os conceitos não se alteraram.

Assim é que o síndico (artigo 1.348) fará cumprir a Convenção, o Regimento Interno, as determinações da Assembleia (instrumentos que sempre conversam com os direitos individuais de cada condômino) e zelará pela prestação dos serviços de interesse da comunidade condominial.

Ou seja, o síndico organizará a entrada e a saída de operários e materiais, horários e dias de execução das obras mais ruidosas, mesmo nas unidades autônomas. Afinal, dessa adequada administração dependerá o sossego, a saúde e a segurança dos demais condôminos.



Especialmente, nesses tempos complicados, têm surgido mais duas dúvidas nos condomínios.

A primeira: se não houver legislação específica, nem previsão em Convenção (como não há de existir, mesmo), que regras sanitárias o síndico deverá seguir ao organizar as obras?

Pensa-se, sempre com base na lei, que se seguirão aquelas que atentem à função social e aos princípios de probidade e boa-fé, mandamentos que conduzem todo o Código Civil. Como fazê-lo? 

Em conformidade com os usos locais, retratados nas informações científicas idôneas que tenham sido divulgadas, se atentará aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum (artigo 5º, da LINDBB).

A segunda dúvida costumeira: como definir a preferência das obras a serem autorizadas nas unidades, se for indevido ou impossível que todas ocorram ao mesmo tempo?

A proposta é que o síndico organize a fila tomando por empréstimo, no artigo 96 do Código Civil, a classificação das benfeitorias, entre necessárias (que intentam conservar o bem ou impedir sua deterioração), úteis (que facilitam ou aumentam o uso do bem) ou voluptuárias (que sirvam ao recreio ou ao deleite).

Mais uma vez, poderá ser complicada a classificação, na prática, (pois muito decorrerá dos sujeitos envolvidos: sauna é útil ou voluptuária? Necessária?), mas é uma classificação que pode auxiliar a ordenação das obras individuais.

Enfim, o dono do apartamento pode realizar as obras, mas sempre lembrando que existem outros condôminos. 

E, ele nem terá a surpresa que teve Robinson Crusoé, quando viu pegadas no chão e descobriu não estar sozinho na ilha (Daniel Defoe, 1719). 

Afinal, ao comprar o apartamento, ele se submeteu às regras especiais e à Convenção de condomínio. 

Viver em condomínio é, em suma, submissão e adequação de interesses pessoais e comuns a todo instante. 

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Clodoaldo de Lima é Advogado e Sócio do Escritório Zabalegui & de Lima – Advogados. 

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