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Saiba como funcionam e quando podem ser aplicadas as multas nos contratos de aluguel.

A multa no contrato de locação é um instrumento que visa assegurar tanto os direitos do inquilino, como do proprietário do imóvel, sendo muitas vezes essencial para amparar as partes em situações danosas.

Contudo, existem algumas regras para que a multa seja cabível e, por isso, tanto o morador quanto o locador devem estar atentos.

Quando é possível aplicar uma multa no contrato de locação?

De acordo com a Lei do Inquilinato (nº 8245), há várias situações em que pode ser inserida uma penalidade no contrato de locação.

Assim, as partes devem consignar no contrato uma cláusula que preveja a cobrança de multa, prevendo as regras referentes ao valor da penalidade e determinando as circunstâncias em que ela é cabível. Há situações inclusive que a multa vem inclusive com amparo na própria lei de locação, por exemplo, como no caso de devolução do imóvel pelo locatário antes do término do prazo contratual:

“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

 

Quando a multa não pode ser aplicada?

Não são todos os casos de rescisão que permitem a cobrança de multa no contrato de locação. Existem algumas situações em que o solicitante do cancelamento de contrato fica livre da punição.

Se a rescisão partir do inquilino, as razões que dispensam o pagamento da multa são:

– Necessidade de mudança por transferência no trabalho (o proprietário deve ser avisado com 30 dias de antecedência);

– Previsão contratual de dispensa da multa após um período específico de cumprimento do contrato.

– Se a rescisão partir do proprietário, as razões que dispensam o pagamento da multa são:

-inadimplência do locatário;

-quebra de contrato;

-necessidade de uso do imóvel pelo proprietário ou por familiares dele;

-necessidade de reparos urgentes no imóvel determinados pelo poder público.

Quais são os tipos de multa no contrato de locação?

Basicamente, existem dois tipos de multa no contrato de locação: a multa moratória e a multa compensatória. Entenda como cada uma dessas penalidades funciona:

Multa moratória

A multa moratória é uma penalidade aplicada sobre o atraso de aluguéis e encargos pelo locatário, servindo para desencorajar a inadimplência. Caso o pagamento ocorra fora do prazo, podem ser feitos os seguintes acréscimos ao valor do principal:

– juros moratórios de 1% ao mês (previstos pelo art.161, §1 do CTN), em caráter indenizatório;

– multa moratória de 10% (prevista pelo Decreto n° 22.626/33).

O valor dessa multa no contrato de locação varia de caso para caso, e sua imposição pode ocorrer junto com a multa moratória.

Qual o valor da multa no contrato de locação?

A multa no contrato de locação costuma ser regulamentada por uma cláusula, que muitas vezes define o valor da punição. Geralmente, os contratos estabelecem multas equivalentes a três meses de aluguel para os casos de descumprimento por qualquer das partes.

Em todo caso, é fundamental que a multa seja proporcional ao período restante para o fim da vigência do contrato, pois é assim que determina a lei.

No entanto, em algumas situações pode ser necessário calcular o valor da multa no contrato de locação. Dessa forma, é possível garantir que a penalidade seja justa.

Como calcular a multa no contrato de locação?

Como foi observado acima, a multa por rescisão no contrato de locação deve ser proporcional ao período restante de contrato. Dessa forma, é necessário primeiramente dividir o valor do aluguel pela quantidade de meses de vigência do contrato.

O resultado dessa multiplicação corresponde ao valor da prestação, que deve ser multiplicada pelo número de meses que não serão cumpridos em função da rescisão e, assim, chegar ao valor da multa no contrato de locação.

Exemplo: se o contrato é de 36 meses com aluguel de R$1 mil e o contrato é quebrado faltando 18 meses de locação, o valor da multa contratual será de R$ 1.500,00.

*Se a data de saída não coincidir com a data do fechamento do mês, o cálculo é feito da mesma forma, mas ao invés de dividir o aluguel pelo número de meses, o valor é dividido pelo número de dias restantes.

Cobrança de multa abusiva em contratos de aluguel

Ainda que existam regras claras sobre a cobrança de multa no contrato de locação, é possível que surjam alguns problemas durante. Existem duas situações recorrentes envolvendo esse tema:

-a falta de pagamento da multa contratual;

-a desavença entre as partes em relação ao valor da multa.

Em ambos os casos, é possível recorrer ao poder judiciário em busca de uma solução que não coloque nenhuma das partes em uma posição danosa, e assim resolver de uma vez por todas a situação.

“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.” (art. 413, Código Civil)

Como ajuizar uma ação para contestar o valor da multa?

Caso a multa no contrato de locação seja abusiva, a parte prejudicada pode acionar a Justiça para contestar o valor ou a cobrança. Para isso, é recomendável contar com a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário.

Também é importante reunir alguns documentos e provas do ocorrido, como por exemplo:

-documentos pessoais (RG e CPF);

-a escritura do imóvel;

-o contrato de aluguel;

-provas do descumprimento do contrato;

-o registro de conversas com o locatário/locador;

-a notificação de cobrança de multa no contrato de locação.

A ZDL ADVOGADOS tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. Agende uma consulta e conte conosco na sua locação!

 

Clodoaldo de Lima é Advogado Imobiliário e Sócio da ZDL ADVOGADOS