Blog ZDL

Por Adriana Victor Ferreira.

Com a alta transmissibilidade da COVID 19, em junho de 2020, entrou em vigor a Lei 14.010 – Lei da Pandemia. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET). No que tange as relações condominiais a lei disciplinou como deveriam ser realizadas as assembleias em seu artigo 12 – parágrafo único.

Art. 12.

A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020. Por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.

  A Lei Emergencial

Extremamente fundamental para regulamentar as questões que teriam que ser praticadas em um novo formato, afim de evitar ao máximo a propagação do vírus. Há que se observar que a Lei 14. 010 surgiu justamente para preservar o bem maior, previsto constitucionalmente no artigo 5°, que é a vida e que para tanto, suspendeu as assembleias presenciais e apresentou a possibilidade de que estas viessem a ser realizadas na modalidade virtual quando emergenciais, ou seja, aquelas estavam proibidas durante a vigência da lei.

Muitos condomínios conseguiram se adequar à nova realidade, fazendo a assembleia virtual, principalmente onde havia uma prevalência de moradores mais familiarizados com o mundo tecnológico. Outros, ou porque não tinham acesso à internet ou por não saberem utilizar os meios remotos, optaram por não realizarem assembleias em qualquer modalidade durante a pandemia.

Ocorre que, próximo ao fim da vigência 14.010, face ao término o mandato dos síndicos e a necessidade de se as apresentarem as contas, ocorreu uma verdadeira explosão de assembleias com o objetivo de regularizar
a situação.

Com a flexibilização da quarentena e uma aparente volta normalidade, muitas delas foram realizadas na modalidade presencial antes mesmo do término da lei. Não era mais possível prorrogar o mandato do síndico que já havia sido prorrogada pela lei emergencial e que se encontrava a beira do término.

O condomínio que estivesse sem o seu representante incorria em sérias questões burocráticas como restrição ao acesso de movimentações bancárias; problemas na renovação do certificado digital; problemas junto à Receita Federal; e-social; obrigações trabalhistas que não vinham sendo cumpridas além de outras questões que poderiam ficar paradas devido a falta do representante.

 Condôminos e seus direitos

Todavia a situação poderia se tornar bastante delicada, caso algum condômino venha a sentir-se prejudicado por não ter comparecido e votado na assembleia realizada na modalidade presencial, tão somente porque queria manter o isolamento social previsto em lei pois, caso o síndico não tenha dado a opção da assembleia virtual, corre grande risco de uma nulidade de todos os atos praticados desde a convocação da reunião assemblear, e mesmo assim, tendo em vista a lei não ter descrito que a forma híbrida seria viável, pode existir a frustração das partes envolvidas, ou seja, os síndicos podem vir a ter as suas assembleias anuladas com base na lei da Pandemia.

 Consequências

Para aqueles que conseguiram se adequar a forma não presencial, o saldo foi extremamente positivo. Os quóruns eram alcançados, pessoas que nunca compareciam começaram a participar, procurações foram reduzidas, as assembleias conseguiram ser mais fluidas vez que os microfones dos condôminos só eram ligados com o intuito de opinião ou votar sobre algum assunto.

Conversas paralelas eram inexistentes. Para a grande maioria a experiência foi muito eficaz e continuará mesmo com o fim da vigência da lei, com toda a certeza.

Inobstante o formato da assembleia, ser presencial ou virtual, o que deve ser observado, não é o como foi feita essa reunião, e sim se todos os passos para a convocação bem como a tramitação da própria assembleia estiveram de acordo com a lei condominial, o código civil e a convenção vez que, tanto a lei de 1964 como o Código Civil nada falam a respeito da obrigatoriedade de ser a assembleia presencial e não virtual, deve sim haver uma reunião dos condôminos para terem ciência e se manifestarem em relação a ordem do dia.

A forma híbrida me parece que seria a mais democrática, mas é a realidade de cada condomínio que deverá ser considerada e nem sempre a tecnologia se enquadra a essa realidade.

De toda a forma, fica claro que a lei 14.010, conhecida como Lei da Pandemia adiantou uma
possibilidade que já vinha sendo estudada, ainda que de forma tímida, mas que veio para ficar.

Agora, não mais como a única alternativa, mas certamente a
que minimiza diversos empecilhos e traz os mesmos resultados.

Adriana Victor Ferreira é Advogada Condominial da Zabalegui & de Lima – Advogados.

Nossas redes sociais:

https://www.facebook.com/zabaleguidelima/

https://www.instagram.com/zdl.advogados/

https://www.linkedin.com/company/zabalegui-de-lima-sociedade-de-advogados/