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Distrato de Imóveis e a nova Lei

O distrato de compra de imóvel é um assunto que gera muitas dúvidas e já foi alvo de controvérsias judiciais, sendo um dos principais motivos de processos envolvendo construtoras. Para regulamentar o assunto, em dezembro de 2018 foi sancionada a Lei n. 13.786.

As mudanças atingem todas as negociações de imóveis, principalmente em relação aos que são comercializados na planta. Portanto, é fundamental compreender as regras vigentes para garantir os seus direitos e avaliar da melhor forma as oportunidades de negócio no mercado imobiliário.

O que é o distrato de compra de imóvel?

O distrato de compra de imóvel significa rescindir o contrato, ou seja, desfazer o que foi acordado. A grande controvérsia sobre o assunto trata da cobrança de multa por parte das construtoras e eventuais indenizações aos compradores, dependendo da causa da rescisão.

Isso pode acontecer por vontade de uma das partes, como o comprador que não tem mais interesse na aquisição, ou devido ao descumprimento de cláusulas contratuais, como falta de pagamento ou atraso na entrega do imóvel.

Como proceder caso haja necessidade de um distrato?

Caso decida pelo distrato de compra de imóvel, o primeiro passo é entrar em contato com o vendedor para informar sobre a sua decisão e definir os termos da rescisão. Em geral, os contratos particulares, feitos diretamente com o vendedor, são mais fáceis de negociar, permitindo que o comprador conceda desconto ou até mesmo dispense dispensa a multa.

Tudo dependerá do que consta no contrato e da negociação das partes. Por isso, é importante sempre contar com o apoio de um advogado para elaborar ou analisar o contrato de compra e venda, antes de assiná-lo, e para auxiliar no momento de fazer o distrato.

Por outro lado, quando os contratos de compra e venda são firmados direto com uma construtora, a negociação é um pouco mais difícil. Entretanto, vale ressaltar que elas não costumam conceder descontos e cobram o valor integral da multa prevista no contrato.

Aqui, surgem dois problemas comuns. O primeiro é a abusividade no valor da multa, tema recorrente de ações judiciais. O segundo é que as construtoras costumam cobrar a multa mesmo quando deram causa ao distrato, normalmente devido a atrasos na obra.

Nessas situações, é preciso ingressar com uma ação judicial para discutir os detalhes do distrato, para que o juiz determine os valores que devem ser devolvidos ou a multa aplicável. Novamente, contar com um advogado é fundamental para analisar a situação e verificar quais são os seus direitos.

O que diz a nova lei sobre o distrato de compra de imóvel?

A lei sobre distrato esclarece como deve ser feito o contrato e as regras aplicáveis em caso de resolução. Porém, a principal mudança trata das multas pelo descumprimento contratual e do direito de arrependimento.

Multa aplicada ao vendedor

Primeiro, cumpre esclarecer que a lei deixou claro que a entrega do imóvel com atraso de 180 dias não dá causa ao distrato, desde que isso esteja previsto de forma clara e destacada no contrato de compra e venda.

Contudo, caso a obra ultrapasse esse prazo, desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso, ele poderá rescindir o contrato, devendo receber todos os valores pagos e a multa estabelecida, com a devida correção.

Por outro lado, se o comprador optar por não rescindir o contrato e se estiver adimplente com as suas obrigações, ele terá direito a indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, pro rata die (proporcionalmente aos dias).

Multa aplicada ao comprador

Caso o comprador decida encerrar o contrato, sem que a incorporadora tenha dado causa, ele deverá ser restituído dos valores pagos, atualizados pelo índice indicado no documento, sendo deduzidas as seguintes parcelas:

a comissão de corretagem;

a multa convencionada no contrato, que não pode ser superior a 25% do valor pago.

Entretanto, se a incorporadora estiver submetida ao regime de afetação — quando o terreno e as obras feitas estão separados do resto do patrimônio —, a multa pode ser estabelecida em até 50% do valor pago.

Direito de arrependimento

Outra novidade trazida pela lei é o direito de arrependimento ao comprador. Sempre que o contrato for firmado em estande de vendas e fora da sede da incorporadora, o adquirente tem o prazo de 7 dias para exercer o direito de arrependimento.

Nesses casos, todos os valores eventualmente pagos deverão ser restituídos, incluindo a comissão de corretagem. Para isso, é preciso enviar uma carta registrada com aviso de recebimento. O prazo para o direito de arrependimento considerará a data de postagem da correspondência.

Como evitar prejuízos ao optar pelo distrato?

Se o comprador optar pelo distrato sem que a parte contrária tenha dado causa à rescisão do contrato, a cobrança de multa é legal e cabe ao vendedor abrir mão ou não. Porém, geralmente eles exigem o pagamento, principalmente as construtoras. Para tentar melhores condições, mantenha sempre os pagamentos em dia e conte com o auxílio de um advogado para negociar.

Por exemplo, existem situações em que o comprador busca o distrato porque não consegue pagar as parcelas acordadas. Vale a pena tentar renegociar com o vendedor para reduzir o valor das parcelas, aumentar o prazo, deixar alguns meses sem pagamento e adicionar o saldo ao final, ou encontrar outras condições favoráveis.

Nos casos em que a rescisão acontece por culpa do vendedor, como no atraso da obra, o comprador tem direitos garantidos, portanto, consulte a ZABALEGUI & DE LIMA ADVOGADOS para avaliar as alternativas, como o distrato e a cobrança de multa contratual ou o recebimento da indenização prevista na lei.

Como visto, o distrato de compra de imóvel é um assunto complexo, mas que exige atenção dos compradores para que entendam quais são os seus direitos e obrigações. Para evitar erros, é fundamental contar com apoio profissional para buscar as melhores situações para o seu caso e evitar ou reduzir os prejuízos.

 

Clodoaldo de Lima é sócio da Zabalegui & de Lima Advogados.

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