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Qual Advogado nunca recebeu a pergunta: Quanto você cobra para “bater um contrato”?

Em geral, em nossa sociedade, não damos o devido valor aos contratos. Costumo dizer que “em jogo bom, o contrato realmente é desnecessário”. Mas basta algo sair dos trilhos e lá vamos nós ver as tais cláusulas contratuais que assinamos sem muita atenção.

Quando compramos, ou locamos um imóvel então, se torna indispensável a análise e elaboração do Contrato por um especialista. Contratos pré moldados, e não elaborados especificamente para o caso podem trazer muitos aborrecimentos e prejuízos.

De forma clara, simples e direta, contratos de promessa de compra e venda são documentos no qual o vendedor se compromete a transferir a propriedade ao comprador interessado, de acordo com preço, prazo e demais condições previamente ajustadas e concordadas.

Primeiramente, é importante esclarecer que as promessas de contrato de  compra e venda de imóveis são instrumentos preliminares em que as partes envolvidas se comprometem a concluir a aquisição/venda de determinado imóvel, amparadas em obrigações assumidas pelas partes até a formalização do instrumento público (escritura) exigido por lei.

Uma vez lavrada a escritura pública, a aquisição só será implementada por meio do registro desse instrumento na respectiva matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Esse é ato que realmente lhe dá a propriedade!

É importante ainda ressaltar que o contrato de promessa de aquisição de imóveis na planta requer algumas condições especiais, em razão de estar inserido no regime de incorporação imobiliária, que se caracteriza pela venda com entrega de coisa futura.

A estrutura e forma de um contrato, de certa maneira, é livremente pactuada pelas partes, contudo, deve-se ater às condições mínimas exigidas ou não vedadas em lei, sob pena de invalidação do instrumento.

No caso específico de um contrato de compra e venda de imóveis, deve-se observar os artigos 421 e seguintes do Código Civil. Além disso, recomenda-se a análise da cadeia dominial do imóvel (due diligence), que corresponde a análise pormenorizada e especializada de todo o histórico do imóvel e seus antigos proprietários.

Como afirmamos anteriormente, o contrato dessa natureza engloba itens essenciais para a segurança jurídica do negócio, sob pena de não cumprir a finalidade para a qual se destina. Veja abaixo.

1. Descrição completa das partes.

Nesta etapa inicial do documento, é preciso qualificar as partes, ou seja, descrevê-las (nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF ou CNPJ, RG, endereço eletrônico para contato, endereço de residência/moradia ou endereço comercial e outras que tiver) e informar o termo pelo qual cada uma será designada ao longo do contrato (contratante/contratado, comprador/vendedor, locador/locatário).

2. Detalhamento do objeto da transação de forma clara e objetiva, inclusive, com a descrição e apontamento de eventuais fatos ou gravames lançados na matrícula do imóvel, como por exemplo, locação, constrições judiciais, gravames de dívidas entre outros.

3. Determinação do preço e forma de pagamento, com os valores envolvidos, forma e local de pagamento, eventuais multas e encargos por atraso no pagamento, dentre outros detalhes envolvidos na negociação.

4. Condições que se verificadas durante determinado período, ou não cumpridas pelas partes, podem ocasionar a resolução do contrato.

5. Obrigações das partes.

6. Forma e condições para a outorga da escritura pública de compra e venda e entrega da posse.

7. Estipulação de cláusula penais – multas ou sanções à parte que descumprir obrigações.

8. Possibilidade de arrependimento (irrevogabilidade e irretratabilidade).

9. Possibilidade de rescisão por descumprimento de obrigações, com fixação de multas indenizatórias a serem suportadas pela parte que der causa ao desfazimento do negócio.

10. Eleição de um foro ou cláusula arbitral para determinar a comarca ou a câmara arbitral em que se serão dirimidos os eventuais conflitos entre as partes.

11. Assinatura das partes e de testemunhas.

Os negócios de aquisição ou venda de um imóvel nunca são iguais, e possuem diversas variáveis e condições que devem ser previamente avaliadas, não seguindo um padrão na elaboração dos contratos.

Por este motivo, recomenda-se a contratação de profissional habilitado e experiente para que tenha condições de antever, esclarecer os riscos e as reais situações envolvidas na negociação, de forma a orientar e auxiliar a tomada das decisões que melhor atendam aos seus interesses da parte.

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Clodoaldo Lima – Sócio.