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Somente com profissionalismo, ética e flexibilidade vamos evitar que que o mercado imobiliário viva de “voos de galinha”, atingindo uma lucratividade sustentável, preservando empregos e contratos.

Ao adquirir um imóvel “na planta”, o comprador passa a fazer parte de uma relação tripla: Ele mesmo, a Incorporadora e o Banco e todos devem cumprir regularmente suas obrigações para que a incorporação imobiliária “dê certo”. O comprador: seu imóvel; o Banco: os valores emprestados acrescidos de juros; a Incorporadora: seu Lucro.

Mas nem sempre é assim, sendo que as três partes podem contribuir para o caos se instalar, por exemplo: a) a Incorporadora pode atrasar as obras, o que leva o Banco a suspender os repasses de valores para a construção e os compradores a rescindir seus contrato; b) o Banco pode atrasar o repasse das verbas para a construção, o que leva ao atraso das obras e a rescisão dos contratos pelos compradores; e o mais grave de todos, c) Os compradores podem desistir da compra, que é, sem dúvida, a pior delas.

Quando uma das partes Dentre inúmeras dúvidas, buscaremos solucionar a mais importante: Como evitar que o comprador desista da compra?

Para responder essa pergunta temos que colocar o dedo em feridas ainda abertas pela última crise, desde a responsabilidade da intermediação imobiliária até a inflexibilidade na gestão das incorporadoras e, também importante, agressividade dos índices que corrigem o saldo devedor que será pago através de financiamento imobiliário.

A lei das Incorporações, em sua essência, foi idealizada para que não houvesse a possibilidade da rescisão de seus contratos, o que nos parece, ressalvada aqui nossa admiração pelo professor Melhim Chalub, quase uma ingenuidade. Entretanto, esse equívoco legislativo foi sanado pela Lei 13.786/18, que estabeleceu a forma como isso ocorrerá, estando sujeito o comprador a perder, imediatamente, além da corretagem, de 25% a 50% dos valores investidos, dependendo do regime da incorporação.

Tais percentuais podem parecer agressivos mas existem casos em que a perda desses valores será um “bom negócio”, especialmente se as incorporadoras cometerem os mesmos erros do passado. Me explico:

O INCC (Índice Nacional do Custa da Construção) corrige os contratos imobiliários, é esse índice que será aplicado ao saldo devedor que será financiado e nas parcelas que serão pagas durante a fase de construção. Historicamente, esse índice é mais agressivo que a inflação, medida oficialmente pela IPCA. Pare se ter um exemplo, no início do “boom” imobiliário passado, de 2006 até 2009, o INCC teve uma variação acumulada de 28,79%, enquanto o IPCA de 19,02%. Ou seja, a dívida assumida pelos compradores subiu mais que seus salários atuais. Essa diferença, de quase 10%, pode levar a perda da capacidade de financiamento do comprador, impedindo a concretização da compra.

Além disso, existe a “lei da oferta e da procura”, que faz com que a demanda maior por imóveis faça seus preços subirem, muitas vezes de forma mais agressiva que o próprio INCC, tornando a compra “na planta” um “bom negócio”, pois ao final da incorporação, as unidades em estoque estarão sendo vendidas por um valor superior do que os compradores “na planta” pagarão ao financiar os seus saldos devedores. Enquanto esse panorama se mantiver, todos estarão felizes e satisfeitos.

O problema está no momento em que a procura por imóveis novos cair e as incorporadoras forem obrigadas a reduzir o preço das suas unidades em estoque. É quando o comprador “na planta” verá que o preço de seu imóvel está mais caro do que o praticado pelo mercado. Nesse momento, a rescisão será um “bom negócio”, pois a perda de um percentual sobre os valores pagos até então será menor do que a diferença para o valor de mercado de seu imóvel. Gerando situações absurdas de rescisão seguida de recompra do mesmo imóvel por um valor inferior.

Esses dois panoramas, o da perda do poder de financiamento e a desvalorização do estoque frente aos contratos existentes podem ser evitados com uma atuação responsável dos corretores imobiliários e das incorporadoras pois, caso contrário, veremos situações como essas acontecer novamente.

A solução está, exclusivamente, nas mãos das incorporadoras, que devem escolher e fiscalizar a atuação das imobiliárias que intermediam as vendas de suas unidades e ter uma gestão profissional e flexível, atenta aos movimentos do mercado.

Uma imobiliária comprometida com “vendas responsáveis” deve, por obrigação legal, informar que o saldo devedor será corrigido de forma mais agressiva que os rendimentos atuais do comprador, evitando assim, que ele faça previsões irreais para o tão esperado momento do financiamento. Vez que o mesmo pode não ocorrer da forma integral, sendo necessário o complemento, à vista, da diferença necessária para a quitação do saldo devedor. Daí a necessidade de a Incorporadora exigir condutas éticas da imobiliária que escolhe para realizar a venda de suas unidades, ainda que inviabilize a venda.

Da mesma forma, a Incorporadora deve antever os movimentos do mercado, para não elevar os preços de suas unidades em estoque de forma muito agressiva durante a fase de construção, com o intuito de aumentar seus lucros momentaneamente, bem como, se prontificarem a renegociar contratos de forma a atenderem as necessidades de seus compradores, especialmente quando o preço final se distanciar da realidade de mercado. Nesses casos, há que se equalizar o interesse de ambas as partes, pois a rescisão desses contratos é altamente indesejável, pois acarreta no aumento do custo administrativo, prejudica seu fluxo de caixa, aumenta o estoque de ativos imobilizados que, consequentemente, gera gastos de manutenção. Desnecessário dizer que tudo isso influencia diretamente na lucratividade da atividade econômica.

Ou seja, dentre outras variáveis, para que o novo “boom” imobiliário não tenha “voo de galinha” e cause a quebradeira de empresas do setor imobiliário que vemos hoje, não pode haver espaço para vendas irresponsáveis e intransigências na hora da renegociação dos contratos vigentes. Como se vê, a bola esta com as incorporadoras !!!

Juan Simon da Fonseca Zabalegui

Advogado Sócio

ZABALEGUI & DE LIMA – SOCIEDADE DE ADVOGADOS.