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O que um advogado especialista em Direito Condominial pode ajudar na administração do síndico

Meus parabéns por ter sido eleito para o próximo mandato!!! Você síndico é o “piloto” dessa “nave condominial” que passa por inúmeras turbulências. Mas… será que precisa ser assim? 

Você já parou para pensar em quantas dores de cabeça você poderia ter evitado se tivesse sido auxiliado por um advogado antes que as bombas estourassem? E depois que estouraram? Quanto tempo levará para consertar?  Via de regra é só neste momento que você se lembra do advogado não é mesmo? Pois é…, ter uma assessoria jurídica condominial, ajuda e muito o síndico na sua gestão, tanto com ações preventivas (antes da ocorrência do dano) quanto com ações reparatórias (após a ocorrência do dano).

A atitude de centralizar tudo nas mãos do síndico é totalmente contra producente pois, a sua preocupação deve ser em gerir o condomínio e fica impossível desempenhar uma boa administração sem apoio nas matérias que, por mais capacitado que o síndico esteja, demanda conhecimentos que extrapolam a condução do exercício da sua gestão.

Auxílio de um advogado especializado

Inúmeras são as questões em que o auxílio do advogado serão cruciais na sua administração. Foi-se o tempo em que o advogado dentro de um condomínio só servia para cobrar cotas condominiais de inadimplentes, na verdade, isso é só mais uma ocorrência dentro do condomínio em que esse profissional atua.

A título exemplificativo, cabe ao advogado parceiro  orientar o síndico nas decisões sobre a aplicação de multa, rever contratos, elaboração de notificação extrajudicial,  fazer a análise de riscos, adequação das normas de conduta, regularização perante diversos órgãos, contratação de seguro, formalização na contratação de terceirizados, ajustes no orçamento, intervenção nas relações com prestadores de serviços, a mediação de conflitos, assessoria em assembleias condominiais,  atualização de documentos, causas trabalhistas e consultoria jurídica para contratação de prestação de serviços dentre outras.

O síndico

Uma vez que o síndico responde civil e criminalmente, conforme as atribuições a ele conferidas que estão descritas no artigo 1.348 do Código Civil, não parece ser muito prudente que ele deixe de lado o auxílio jurídico em sua administração. Dentro desse rol de atribuições é possível constatar que, caso não haja previsão na Convenção ou no Regimento Interno referente a necessidade de assembleias específicas para contratação de advogado, o síndico não precisa de autorização para contratar uma assessoria jurídica conforme destaca os incisos II, III e VII do mesmo artigo.

Um fator importantíssimo na contratação do advogado é que, por estar sempre amparado por um profissional capacitado com na área jurídica, o síndico dará maior garantia de transparência em sua gestão, e dessa forma ganhará pontos positivos para atual bem como para as próximas em que ele vier a ser eleito, afinal a certeza para os condôminos de que o todas as atitudes do síndico (seja com funcionários, fornecedores, financeiras dentre outras), estão sendo devidamente amparadas nas leis, seja a 4.591/64, o Código Civil, as lei municipais, NBRs e por fim a Convenção e o Regimento Interno, dão total tranquilidade ao condômino.

O condomínio

Não é nada fácil gerir um condomínio, na realidade, equipara-se, e muito, a administração uma empresa. A presença da administradora é extremamente importante vez que a autogestão é muito arriscada e é ela quem irá auxiliar o síndico a gerir o condomínio, vez que é esta  quem irá auxiliar o síndico sobre questões contábeis, administrativas e operacionais mas não questões jurídicas que só um advogado vez que poderá auxiliar. Tal profissional que auxilie uma administradora deve assessorar a administradora e não os condomínios. A Lei Federal nº 8.906/94, Estatuto da Advocacia e da Ordem dos Advogados do Brasil, proíbe que qualquer empresa que tenha destinação que não seja exclusivamente a advocacia, venha a oferecer serviços jurídicos, conforme artigo 16:

“Não são admitidas a registro nem podem funcionar todas as espécies de sociedades de advogados que apresentem forma ou características de sociedade empresária, que adotem denominação de fantasia, que realizem atividades estranhas à advocacia, que incluam como sócio ou titular de sociedade unipessoal de advocacia pessoa não inscrita como advogado ou totalmente proibida de advogar. 

[…] § 3º É proibido o registro, nos cartórios de registro civil de pessoas jurídicas e nas juntas comerciais, de sociedade que inclua, entre outras finalidades, a atividade de advocacia.”

A assessoria jurídica

Além de ser totalmente irregular a assessoria jurídica prestada aos condomínios pelo advogado da administradora, vez que fere os arts. 5°, 7° e 39 do Código de Ética e Disciplina da OAB que remete à captação de clientes. O profissional contratado pela administradora, defende os interesses desta instituição e por obvio atuará de maneira abrangente e não específica para determinado condomínio.

Portanto, para um trabalho exemplar, digno de transparência, eficácia e eficiência na gestão, o síndico deverá sempre trabalhar em equipe com pessoas totalmente independentes umas das outras e o acompanhamento de perto de um corpo jurídico lhe trará maior credibilidade na sua sindicatura.

Adriana Victor Ferreira

Advogada – OAB/SP. 134.028 Síndica Profissional. Mediadora e Conciliadora

Membro da Comissão do Direito Condominial da OAB de Santos

Zabalegui & De Lima