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Acredito que já respondi essa pergunta próxima a 1000 vezes. É daquelas que rondam a vida de um escritório de Advocacia Imobiliária por toda a sua existência.

Toca o telefone e a história começa… “é que eu comprei um imóvel por contrato de gaveta…”

Antes de comprar um imóvel é muito importante buscar o suporte de um advogado.

Como quase nunca isso é feito, o que nos resta como profissionais do ramo é a orientação e a remediação da dor do cliente.

O profissional habilitado para isso não é o corretor de imóveis, simplesmente porque tem interesse na conclusão do negócio.  Costumo dizer que o melhor profissional a ser contratado é aquele que não possui interesse algum na concretização do negócio.

Somente a “indiferença” na negociação permite a real avaliação jurídica da compra de um bem.

Vivemos em um país acostumado com a informalidade e contratos de gaveta. Somente após a aparição dos problemas dessas características tupiniquins é que constatamos o estrago feito.

A formalização de contratos de gaveta, a ausência de escritura pública, averbações no imóvel anterior à compra e dívidas dos antigos proprietários são apenas alguns exemplos de situações vivenciadas ao longo desses quase 20 anos exercendo a Advocacia.

Compra de imóvel por meio de “contrato de gaveta”

É comum encontrarmos negociações de compra e venda de imóveis formalizadas apenas por meio dos chamados “contratos de gaveta”. Isso acontece quando o imóvel não tem matrícula, o proprietário e o comprador buscam “economizar” com tributos, ou por existir algum tipo de restrição que impede a conclusão da escritura de compra e venda.

Existem diversas causas que levam as pessoas a negociarem vendas, utilizando apenas instrumentos como os contratos de gaveta. O que poucos sabem são os riscos jurídicos associados ao uso desse tipo de documento sem que haja a realização de escritura posteriormente.

Para a legislação brasileira, um bem somente é realmente de quem o adquiriu quando efetivado o registro no cartório e pagos os impostos. Enquanto isso não é feito o proprietário do bem é o vendedor que ainda possua seu nome constante na matrícula. Independente de quantos anos ou contratos de gaveta foram feitos.

Para realizar o registro da nova propriedade é necessário analisar a matrícula, verificando a existência de eventuais averbações que impeçam a venda. Posteriormente, é preciso fazer a escritura pública de compra e venda, o recolhimento dos tributos incidentes sobre a operação e, finalmente, o registro da escritura na matrícula do imóvel.

Aqui na ZABALEGUI & DE LIMA – ADVOGADOS auxiliamos o cliente em todos os processos, desde a análise da matrícula até a elaboração da escritura, orientação quanto à parte tributária e posterior registro na matrícula do imóvel adquirido.

Imóvel sem escritura pública de compra e venda

Como mencionei, a escritura pública de compra e venda é o documento capaz de transferir a propriedade do vendedor ao comprador. Sem esse documento, o risco é maior, pois não há uma prova pública de quem é proprietário do imóvel.

Imagine, por exemplo, que você compra um imóvel por contrato particular. Mesmo que a venda tenha acontecido, ela não se tornou “pública”. Então o vendedor do imóvel, que está com problemas na justiça, tem os seus bens penhorados. Ao fazer a pesquisa de bens no registro de imóveis, o imóvel que você comprou estará registrado em nome dele e, consequentemente, será feita a penhora do imóvel.

Assim, você corre o risco de perdê-lo, já que ele ainda está registrado no nome do proprietário anterior. Para tentar resolver a situação, será necessário contratar um advogado, se manifestar no processo que penhora o bem, e tentar reverter a decisão do juiz.

Por isso, a atuação de um advogado durante a negociação é de extrema importância para regularizar o imóvel, já que ele terá condições de avaliar a regularidade do bem, antes da venda e oferecer todos as alternativas jurídicas para garantir que a compra ocorra sem maiores problemas.

Imóvel com averbação de dívidas anteriores à compra

Outro problema comum é a existência de dívidas anteriores à compra no imóvel. O que isso significa? Imagine que o proprietário ofereceu o imóvel em questão como garantia de um empréstimo. Nesse caso, consta na matrícula uma averbação daquela dívida, informando que o bem está atrelado a ela.

Se você compra o imóvel sem analisar a matrícula, consequentemente, está assumindo a responsabilidade por aquela averbação. Assim, se o vendedor não cumprir com a sua obrigação, você corre o risco de perder o seu bem.

Em um momento como esse, não é passível de argumentação informar o desconhecimento acerca da dívida, já que as informações da matrícula são públicas e antes de comprar um imóvel, avaliar tal documento é premissa básica e obrigação das partes envolvidas.

O proprietário do imóvel não é a pessoa que fez a venda

Outro problema recorrente é descobrir que a pessoa que fez a venda e assinou o contrato, não é o verdadeiro proprietário do imóvel. Isso acontece quando as partes negociam sem o auxílio de advogados, e sem analisar a matrícula do bem em questão.

E o mais grave é que esse tipo de problema é difícil de ser resolvido, já que se caracteriza como um golpe e o comprador tem mínimas chances de garantir a propriedade, já que foi enganado pelo “suposto proprietário”.

Nesse caso, a alternativa é entrar com uma ação judicial, na tentativa de cobrar a devolução dos valores pagos na compra do imóvel. Como o verdadeiro proprietário não assinou documentos ou participou da venda, não é possível solicitar a transferência da propriedade.

Advocacia preventiva na compra de imóveis

Problemas envolvendo a compra de imóveis são muito comuns. Nesse tipo de situação, aquele ditado do “barato que sai caro” se aplica muito bem.

Ausência de escritura, falta de análise jurídica da matrícula, ausência de documentos dos vendedores, preços demasiadamente fora do valor de mercado, são alguns exemplos de situações em que é preciso ficar atento.

E é justamente nesse contexto, que surge a figura da advocacia preventiva.

É comum termos pessoas com a percepção de que os advogados são necessários apenas para resolver um problema, todavia, esses profissionais são fundamentais na prevenção dos problemas. Evitar que o problema aconteça e traga prejuízos ao cliente é um dos focos principais da advocacia preventiva.

Imóveis como casas ou apartamentos sem a documentação em dia, geralmente tem um preço mais baixo. No entanto, a dor de cabeça que você pode ter no futuro, não compensa a “economia” durante a compra. E pode ser ainda pior, na tentativa de regularização, você pode ter gastos maiores, ou até perder o direito da propriedade.

Como possuímos expertise em Direito Imobiliário temos plenas condições de auxiliar em toda a sua negociação, avaliando não só a regularidade do imóvel, mas também a situação do proprietário, e a possibilidade daquele bem ser vendido.

Dessa forma, se você tem um imóvel que não está devidamente escriturado, se fez um contrato de gaveta, ou realizou qualquer negociação sem o suporte de um advogado é interessante buscar informações e solicitar uma avaliação da situação jurídica do seu imóvel.  Além disso, se você está pensando em comprar sua casa própria e já tem negociações em andamento, não esqueça de nos chamar, onde ofereceremos todo o suporte legal e auxiliar durante as etapas da negociação: desde a análise dos documentos até o registro da escritura na matrícula do imóvel.

Clodoaldo de Lima é Sócio da Zabalegui & de Lima Advogados.