O Conflito de interesses nas Cobranças de Condomínio. 

Esse é meu primeiro Day One de 2021 e os jornais já dão conta que a vacina está cada vez mais perto. 2020 foi um ano onde a inadimplência dos condomínios de forma geral se manteve em queda. Com grande parte das pessoas em casa, a residência passou a ser muito mais valorizada pelos moradores. Só que 2021 parece ser o ano das sequelas do vírus. O auxílio emergencial acabou, os rumores de uma segunda onda ainda persistem. Nessa toada resolvi tocar em um tema nesse início de ano bastante nebuloso –  Os conflitos de interesses que permeiam as cobranças das taxas de condomínio. 

 

Ser ético ou entrar no mercado? 

Esse nunca foi um conflito moral pra mim. Confesso que apanhei muito pelas escolhas feitas em nome da ética profissional aqui na ZDL. Mas prefiro seguir com a consciência tranquila de quem sabe as regras do jogo. 

Quando entrei no ramo condominial, lá pelos anos 2000, as cobranças dos débitos dos condomínios eram realizadas pelas Administradoras. Direta ou indiretamente. Elas tinham um meio bem peculiar de agir: contratavam um Advogado recém formado, com baixa qualificação e experiência, entupiam a mesa de planilhas e documentos e a linha de produção estava pronta.

Ações judiciais de Cobrança Condominial são fáceis e de ganho certo, não é mesmo? Não vale à pena a contratação formal de um Advogado. Ao síndico bastava dar uma passadinha na sede e assinar a procuração. Tudo isso à custo ZERO. Pagava-se se conseguisse vencer a demanda. 

 

Existia um outro modo também: Fazendo parcerias com Advogados.

Repassam dados e mais dados de inadimplência, cobram dos condomínios honorários de propositura, divididos em algumas parcelas, muitas vezes sem nenhuma autorização do síndico, mas… “como já é de casa deixa né”. 

Àquela época quase não existiam síndicos profissionais. Era a era dos Síndicos “Disk”. Atribuo esse nome aos síndicos que somente exercem a função por pleno descuido de não ter dado um passo atrás na eleição. Ele não fazia a menor ideia de suas atribuições e responsabilidades, e geria o condomínio na base do telefone: o que a “menina” da Administradora dissesse pra fazer, cumpriria. 

Eram tempos de pura imoralidade, informalidade, leilão de preços e baixa expectativa à conclusão dos serviços. Vencia quem fizesse o menor preço. “É causa ganha Doutor, tenho um amigo que faz por 10%.”

Com a chegada da profissionalização dos síndicos, no início de 2010 o mercado reagiu, afinal, era necessário uma gestão qualificada e ética dentro dos condomínios.  A OAB também não deixou por menos e passou os Advogados que exerciam suas funções atreladas à Administração. 

 

Como uma boa guerra mercantil, o sistema (sempre ele) se adaptou: As administradoras começaram a criar banco de dados de síndicos para eventuais indicações aos seus condomínios. Bingo! 

Como quem contrata é o síndico, e quem o colocou lá fora a Administradora cria-se então o dilema ético do conflito de interesses. Dizem que basta colocar um individuo que possui interesse que algo ilegal seja feito à frente de um conflito de interesses típico, ainda que prejudique outros é fato: Ele vai cair! A tentação fala mais alto. 

Com isso, as cobranças de taxas condominiais ficam à mercê de Advogados desqualificados, muitas vezes estagiários, com baixo potencial de incentivos financeiros para a conclusão do serviço. 

Aqui na ZDL nós não acreditamos nisso. Sim, estamos todos aqui no fundo tentando conviver com nossos graves defeitos, mas longe do conflito de interesses que permeia o mercado. Já perdi alguns clientes por isso. Perdoe aqui a indiscrição, mas quando isso ocorre, eu mesmo digo à minha equipe que não podemos atender a quem não tem o nosso perfil ético. 

Na verdade, sinto que aqui dentro somos todos um pouco loucos, no sentido de inquietos, inconformados, desafiantes do status quo, desprovidos da sensação do “é assim mesmo” e, portanto, “será assim também no futuro”. As coisas apenas estão assim e podem ser completamente diferentes amanhã. A postura vale para nossos serviços, para a experiência de nossos clientes e até mesmo para ao nosso modelo de negócios. 

 

Trabalhamos para preservar os interesses do Condomínio, que é nosso principal foco. A preservação do bem comum é regra aqui na ZDL. Evidentemente somos remunerados pra isso. 

Certo dia um síndico me disse sobre o descontentamento dos serviços jurídicos da Administradora, tanto na assessoria, quanto na cobrança, mas que ele estava impossibilitado de alterar. Havia caído na tentação do conflito de interesses. Eu não precisei dizer nada, pois a vergonha já havia o consumido de tal forma, que me restara apenas desejar boa sorte nessa maneira “profissional” que ele encontrara de fazer seu ofício. 

O conflito era tamanho que o síndico só participava de eleições de condomínios daquela Administradora. Um verdadeiro funcionário de luxo. Totalmente dependente e algemado pelas próprias mãos ao não conduzir sua carreira de maneira ética e pautada por valores como gestão e profissionalização. Ao me despedir, indaguei o nome de seu advogado e o mesmo respondeu: “É um menino lá”. 

Para que a verdadeira profissionalização dos condomínios ocorra, é necessário que os síndicos tenham verdadeira ojeriza pelo jeitinho. Que as Administradoras exerçam o papel fundamental de Administrar um Condomínio.  Os Advogados exerçam o papel fundamental de orientar, cobrar e elaborar. Síndicos exerçam a posição firme que somente um comandante possui. A gente lidera na verdade por exemplos. Foi assim que aprendemos por aqui. Gestão de inadimplência condominial se faz com Advogado qualificado e isento.  E a remuneração justa e determinada é um grande balizador dessa métrica. 

Não raro sentam-se síndicos à minha mesa pedindo para dar uma “olhadinha” nas cobranças ou se queixando da demora no andamento ou até mesmo na distribuição das ações. 

 

A primeira pergunta que faço é quem é seu Advogado?

Quase sempre um ilustre desconhecido, porque “tava num preço bom”. 

O que muitos ainda não perceberam é que para a contratação de profissionais liberais e prestadores de serviços a regra do bom e barato quase nunca anda de mãos dadas. Se você tira o principal incentivo do prestador de serviços para a realização do seu ofício, a procrastinação vira regra. Quem barganha preço não possui a condição de exigir. 

Aliás, aqui vai (mais uma) indiscrição da profissão, Advogados ganham dinheiro com a demora. Talvez você não saiba disso, mas a verdade é que Advogados que cobram baixo para a cobrança das taxas condominiais possuem nas mãos, o verdadeiro truque da multiplicação do capital: os juros. 

 

Para o mau profissional, o transcorrer do tempo é regra de ouro para aumentar sua poupança. 10% de 12 meses equivalem a 20% de 6 meses. 

Em obrigações condominiais então, onde o próprio bem garante a dívida, a demora passa a ser verdadeira regra para o informal ramo do direito condominial. A ironia da questão é que quase sempre com o transcorrer do tempo, o síndico que acreditou estar fazendo o melhor para o condomínio contratando o profissional desqualificado e barganhando honorários quase sempre não está mais na gestão. Ele barganha honorários para outra gestão colher os frutos. Condomínio com inadimplência alta e desregulada impede a realização de benfeitorias e inovações, gerando depreciação do próprio patrimônio do condômino. 

Tenho pra mim uma regra de ouro para assegurar a qualificação profissional de um síndico: “Síndico bom deixa o condômino rico”. Síndico bom aumenta o valor do bem, pois quanto melhor gerido, mais desejado. Quanto mais desejado mais valorizado o edifício. 

Aqui na ZDL primamos pela qualificação de nossos profissionais e sobretudo pela excelência de nossos serviços. Visamos sempre proteger os interesses do condomínio. Atendemos à régua de cobrança pré estabelecida, realizamos as cobranças extrajudiciais de maneira humanizada e automatizamos nossos procedimentos judiciais para que tenhamos o melhor resultado no menor tempo possível. 

 

Clodoaldo de Lima é Sócio do escritório Zabalegui & de Lima – Advogados.